Ferienimmobilien werden bei Niedrigzinsen als Investitionsobjekt immer beliebter. Was müssen Sie beachten, wenn Sie in eine Ferienimmobilie investieren oder eine Ferienimmobilie als Anlage wählen.
Wer eine Ferienimmobile kauft, tut das aus verschiedenen Gründen. Entweder um die Ferienimmobilie als Geldanlage zu vermieten oder die Ferienimmobilie selbst zu nutzen. Auch eine Kombination aus beiden Zielen, teilweise vermieten, teilweise nutzen, ist möglich.
Dies hat unterschiedliche steuerliche Konsequenzen zur Folge. Sie betreffen:
- Aspekte der Einkommenssteuer
- Aspekte der Umsatzsteuer
- Zweitwohnungssteuer
Dieser Beitrag soll Ihnen einen Überblick geben, mit dem Sie Ihre persönliche Situation oder Ihre Ziele bei der Anschaffung einer Ferienimmobilie zu klären. Damit Sie später im Gespräch mit Ihrem Steuerberater die optimale Strategie bezüglich Ihrer Ferienwohnung oder Ihres Ferienhauses wählen.
1. Einkommenssteuerliche Aspekte der Ferienimmobilie
In diesem Abschnitt zeigen wir Ihnen, was Sie bei einer Ferienimmobilie im Hinblick auf Ihre Einkommenssteuer beachten sollten. Wir behandeln dabei 3 Themen:
- Um welche Einkunftsart handelt es sich, wenn Sie eine Ferienimmobilie als Geldanlage nutzen?
- Überprüfung der Liebhaberei durch das Finanzamt, sollten bei der Geldanlage in eine Ferienimmobilie Verluste entstehen?
- Was ist bei der Veräußerung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses zu beachten?
#1.1 Um welche Einkunftsart handelt es sich?
Die Einkünfte aus der Vermietung von Ferienimmobilien gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Zu berücksichtigen sind alle Einnahmen abzüglich der anfallenden Ausgaben wie Zinsen, Instandhaltungskosten, Nebenkosten, Verwalterkosten, Werbekosten sowie die Absetzung für Abnutzung.
Einnahme und Ausgaben bei Ferienwohnungen
| Einnahmen | Ausgaben |
| Miete | Zinsen |
| Nebenleistungen (WLAN, Stellplätze, Getränke, Reinigung, etc.) | Instandhaltungskosten |
| Kosten Hausverwalter | |
| Werbekosten | |
| AfA (Absetzung für Abnutzung) |
Wird die Immobilie auch privat genutzt sind die Kosten um den Anteil der Privatnutzung zu kürzen. Wir unterscheiden also 3 Fälle.
| Anteil Eigennutzung | Verrechnung Kosten | Beispiel: 6.000 € Kosten |
| Kein Eigennutzung | Werbungskosten dürfen unbeschränkt berücksichtigt werden. | 6.000€ werden komplett von den Mieteinnahmen abgezogen. |
| Beschränkte Eigennutzung (Ferienhaus wird z.B. 4 Wochen privat genutzt) | Werbungskosten * (52 – 4)/52 | Von den Mieteinnahmen werden nur 5.538 € abgezogen. |
| Unbeschränkte Eigennutzung | Werbungskosten * tatsächliche Eigennutzung/tatsächlicher Vermietung | Ferienhaus wird 11 Monate privat genutzt und nur einen Monat vermietet: es dürfen nur 500 € als Ausgaben von den Mieteinnahmen abgezogen werden. |
Unter Umständen kann die Vermietung von Ferienimmobilien auch gewerblich sein. Dies kann bei Belegenheit in einer reinen Ferienwohnanlage der Fall sein, wenn folgende Voraussetzungen kumulativ vorliegen:
- Die Wohnung ist für die Führung eines Haushaltes voll eingerichtet,
- sie liegt in einem reinen Feriengebiet im Verbund mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen, die eine einheitliche Wohnanlage bilden,
- die Werbung und die Verwaltung der Wohnung werden von einer Feriendienstorganisation durchgeführt, die sich einheitlich um die Wohnanlage kümmert,
- die Wohnung wird jederzeit zur Vermietung bereitgehalten,
- es wird eine Art Rezeption mit Personal vorgehalten.
Weiterhin kann eine gewerbliche Vermietung von Ferienimmobilien vorliegen wenn, über die reine Vermietung Sonderleistungen angeboten werden. Hierzu gehören z.B. Wäscheservice, Brötchendienst, Frühstücksservice, Zwischenreinigung, Wäschewechsle, Hol- und Bringservice usw. Das Angebot muss dem eines Hotels vergleichbar sein.
Ist die Vermietung der Ferienimmobilie als gewerbliche Tätigkeit anzusehen, ist sie gewerbesteuerpflichtig und die Immobilie stellt Betriebsvermögen dar.
#1.2 Überprüfung der Liebhaberei
Eine einkommensteuerlich relevante Betätigung oder Vermögensnutzung setzt sowohl bei den Gewinneinkunftsarten als auch bei den Überschusseinkünften die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Gewinne bzw. Überschuss zu erzielen.
(Einkünfte-Erzielungsabsicht). Fehlt diese, sind auf Grund der Vermietungstätigkeit keinerlei Einkünfte anzusetzen. Dies hat zur Folge, dass Verluste nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden können. Ob Liebhaberei vorliegt oder nicht, wird wie folgt geprüft:
Fall1: Ferienwohnung oder Ferienhaus wird nicht selbst genutzt:
- Hier nimmt das Finanzamt grundsätzlich die Überschusserzielungsabsicht an und unterstellt, dass eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit grundsätzlich gegeben ist.
- Wenn kein Vermietungshindernis wie z.B. Renovierung, vorliegt, kommt es für die Vergleichbarkeit mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietung zudem darauf an, dass die ortsübliche Vermietungszeit der Immobilie nicht erheblich unterschritten wird. Als erheblich werden mindestens 25 % angesehen.
- Es ist egal, ob die Vermietung in Eigenregie oder durch eine Vermittlungsagentur vorgenommen wird.
- Es muss nachgewiesen werden, dass keine Eigennutzung stattfand.
- Eine kurzfristige Eigennutzung ist unschädlich. Wenn Sie beispielsweise Renovierungsarbeiten überwachen. Dafür müssen Sie aber einen Nachweis muss erbringen.
Fall 2: Eigennutzung – Sie nutzen die Ferienimmobilie selbst oder behalten sich die Eigennutzung vor
- Das Finanzamt unterstellt grundsätzlich Liebhaberei. Der Grundsatz der Einkünfteerzielungsabsicht wird nicht angewandt.
- Um der Annahme der Liebhaberei entgegenzutreten, erstellen Sie eine Überschussprognose von 30 Jahren.
- In dieser Überschussprognose schätzen Sie Einnahmen und Ausgaben. Die AfA für Einrichtungsgegenstände schätzen Sie anhand amtlicher AfA-Tabellen für das Gastgewerbe. Bei Ihrer Einnahmen-Ausgaben-Prognose erhöhen Sie die geschätzten Einnahmen und Ausgaben um einen Sicherheitszuschlag von 10%.
- In die Prognose beziehen Sie nur Werbungskosten ein, die ausschließlich oder anteilig auf die Zeiten der Vermietung entfallen.
#1.3 Veräußerung der Immobilie
Bei Veräußerung von Immobilien ist immer die Spekulationsfrist von 10 Jahren zu beachten. Die Unterschreitung dieser Frist löst ein privates Veräußerungsgeschäft aus. Der Veräußerungsgewinn ist zu versteuern.
Wird die Ferienimmobilie ausschließlich selbst genutzt, so greift § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG, wonach selbstgenutzte Wohnimmobilien von der Spekulationsbesteuerung ausgenommen sind. Der BFH hat dies in seiner Entscheidung vom 27.6.2017 bestätigt.
Liegt eine gewerbliche Vermietung vor, ist der Veräußerungsgewinn immer, unabhängig von der Haltedauer der Immobilie, zu versteuern.
2. Umsatzsteuerliche Aspekte einer Ferienimmobilie
Wer in Deutschland eine Immobilie vermietet, ist Unternehmer nach § 2 Abs. 1Satz 1 und 3 UStG, weil er eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Dies gilt unabhängig davon, ob Liebhaberei vorliegt oder nicht.
Die Steuerbefreiung (§ 4 Nr. 12 UStG) greift bei Ferienwohnungen nicht, da es sich um kurzfristige Vermietung (unter sechs Monate) handelt. Der Steuersatz für die Vermietung ist ermäßigt und beträgt 7 %. Was ist zu überlegen?
- Steuersatz auf Nebenleistungen
- Anwendung der Kleinunternehmerregelung
- Eigennutzung bei Umsatzsteuerpflicht
- Veräußerung der Immobilie
#2.1 Steuersatz auf Nebenleistungen
Der Steuersatz für die Vermietung beträgt aktuell 7%. Für Nebenleistungen wie WLAN, Überlassung von Stellplätzen, Reinigung oder Shuttleservice gilt der aktuelle Steuersatz von 19%. Diese Nebenleistungen möchte das Finanzamt korrekt berücksichtigt wissen.
Hier gibt es zwei Möglichkeiten:
- Sie weisen die Nebenleistungen detailliert aus.
- Die Nebenleistungen werden geschätzt, wobei angenommen wird, dass Sie 20% des Beherbergungsentgeltes ausmachen.
#2.2 Anwendung der Kleinunternehmerregelung
Die Kleinunternehmerregelung findet immer dann Anwendung, wenn der Umsatz im Vorjahr 17.500 € nicht überschritten hat und wenn im laufenden Jahr 50.000 € nicht überschritten werden. Wenden Sie die Kleinunternehmerregelung an, müssen Sie in Ihren Vermietungsrechnungen die Umsatzsteuer nicht ausweisen. Umgekehrt dürfen sie Umsatzsteuerbeträge Ihrer Aufwendungen nicht berücksichtigen.
Dabei beziehen sich die Umsatzgrenzen auf den Gesamtumsatz. Vorhandene Umsätze aus selbstständiger oder gewerblicher Tätigkeit werden zu den Umsätzen aus der Vermietung der Ferienimmobilie hinzugerechnet. Auch wenn Sie mehrere Ferienimmobilien besitzen, können diese Umsatzgrenzen schnell überschritten werden.
Auf die Kleinunternehmerregelung können Sie grundsätzlich verzichten. Das kann sinnvoll sein, wenn in größerem Umfang Eingangsleistungen vorliegen. Zu diesen Eingangsleistungen zählen beispielsweise der Kaufpreis der Ferienimmobilie oder Maklergebühren. Diese Eingangsleistungen unterliegen in der Regel dem vollen Umsatzsteuersatz. Hieraus kann sich ein Umsatzsteuerüberschuss ergeben, des es vor Beginn der Vermietung zu prognostizieren gilt. Wenn der Vermieter auf die Kleinunternehmerregelung verzichtet, ist er einige Jahre an diese Regelung gebunden und kann nicht kurzfristig wechseln.
#2.3 Eigennutzung bei Umsatzsteuerpflicht
Zunächst ist zu klären, ob und inwieweit die Immobilie dem Unternehmensvermögen zugeordnet werden muss oder kann.
Bei Privatnutzung der Immobilie zu mehr als 90 % ist sie zwangsweise dem Privatvermögen zuzuordnen.
Bei Privatnutzung unter 90 % kann sie entweder anteilig oder voll dem Unternehmensvermögen oder dem Privatvermögen zugeordnet werden.
Eine anteilige Zuordnung entsprechend des unternehmerischen Nutzungsanteils empfiehlt sich nicht, da sie dem Unternehmer die Möglichkeit nimmt, bei einer Nutzungsänderung höhere Vorsteuern geltend zu machen (eine Vorsteuerkorrektur im Sinne des § 15 a UStG ist für den Teil, der dem Privatvermögen zugeordnet wurde, nicht möglich).
Die Zuordnung der Immobilie zum Unternehmens- oder Privatvermögen muss dem Finanzamt bis zum 31.5. des Folgejahres zur Kenntnis gebracht werden.
Hinsichtlich des selbstgenutzten Anteils ist die Vorsteuer zu kürzen.
#2.4. Veräußerung der Immobilie
Grundsätzlich sind Immobilienveräußerungen von der Umsatzsteuer gemäß § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG befreit. Bei einem umsatzsteuerfreien Erwerb der Immobilie hat der Verkauf keine umsatzsteuerliche Auswirkung.
Jedoch kann es bei einer Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung zu einer Vorsteuerkorrektur kommen, wenn beim Erwerb Vorsteuer geltend gemacht wurde. Die Korrektur nach § 15 a UStG erfolgt zeitanteilig. Hat der Erwerber z.B. beim Erwerb 76 T€ Vorsteuer geltend gemacht und wird die Immobilie nach fünf Jahren verkauft, sind 38 T€ zu korrigieren.
Unter Umständen kann eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegen, die nicht steuerbar ist und somit keine Vorsteuerkorrektur nach § 15 a UStG auslöst. Eine Unternehmensveräußerung im Ganzen liegt vor, wenn ein Unternehmen als Ganzes oder ein selbständig geführter Betrieb im Ganzen einheitlich entgeltlich oder unentgeltlich übertragen wird. Der Erwerber muss die Unternehmensfortführung beabsichtigen und die vor und nach der Übertragung ausgeübten Tätigkeiten müssen nahezu übereinstimmen. Der Berichtigungszeitraum nach § 15a UStG wird nicht unterbrochen, sondern geht auf den Erwerber über.
3. Zweitwohnungssteuer
Der Erwerb und die Selbstnutzung einer Ferienimmobilie kann Zweitwohnungssteuer auslösen. Die Zweitwohnungssteuer regeln die Gemeinden individuell. Die Steuersätze sind dabei sehr unterschiedlich und können je nach Gemeine stark variieren.
Fazit – Ferienimmobilien und Steuern
Wenn Sie eine Ferienwohnung kaufen und als Geldanlage oder privat nutzen wird das in der Regel steuerlich relevant. Mit diesem Artikel haben wir Ihnen einen kleinen Überblick gegeben, was steuerlich zu beachten ist. Dieser Beitrag ist keine individuelle steuerliche Beratung, spricht nur Themen an, die in einer individuellen Beratung mit Ihnen besprochen werden.
Wenn Sie also daran denken, sich eine Ferienimmobilie anzuschaffen, sprechen Sie mit uns. Wir analysieren Ihren Fall gründlich und entwickeln auf Basis Ihre Ziele eine geeignete Strategie für die steuerliche Gestaltung.
Für Fragen zu diesem Artikel steht Ihnen Frau Beate Weber gerne zur Verfügung.
