Grundstücksverkäufe zwischen Ehegatten können in der Praxis ein beliebtes Steuergestaltungsmodell sein. Dies gilt insbesondere, wenn vermieteter Grundbesitz sei mehr als 10 Jahren gehalten wird und seinerzeit zu niedrigen Preisen angeschafft wurde, da in diesem Fall die Abschreibungs-Bemessungsgrundlage regelmäßig gering ist. Ist ein Grundstücksverkauf zwischen Ehegatten dann als entgeltliche Grundstücksübertragung zu qualifizieren, führt dies regelmäßig zu einer deutlichen Anhebung des Abschreibungsvolumens auf Ebene des erwerbenden Ehegatten. Auch kann ggf. durch geschickte Gestaltung durch Übernahme von Darlehen die Umqualifizierung privat veranlasster Finanzierungskosten in abzugsfähige Werbungskosten erreicht werden.
Grundstücksverkäufe zwischen Ehegatten: ein einfaches Beispiel
Der Ehemann hat eine vermietete Immobilie, die bereits seit vielen Jahren im Familienbesitz ist und Ergo vollständig abgeschrieben ist. Der Wert dieser Immobilie soll € 1 Mio. betragen, wobei auf den Grund und Boden € 100.000,00 entfallen. In der aktuellen Situation kann der Ehemann für diese Immobilie keine Abschreibungen geltend machen. Verkauft nun der Ehemann die Immobilie zu einem Preis von € 1 Mio. an seine Ehefrau, die diese künftig weiter zu Vermietungszwecken nutzt – die Immobilie bleibt also in der Familie -, so kann die Ehefrau die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten (€ 900.000,00) abschreiben. Der Abschreibungssatz beträgt je nach Alter der Immobilie jährlich 2 % bzw. 2,5 %. Somit beträgt die Abschreibung bei einem Abschreibungssatz von 2,5 % jährlich € 22.500,00. Im Spitzensteuersatz liegt die Steuerersparnis daher bei über € 10.000,00 jährlich. Und dies, obwohl sich in der Familie außer dem Wechsel der Eigentümerstellung nichts geändert hat.
Wann ist der Grundstücksverkauf zwischen Ehegatten steuerlich anerkannt?
Die vorgeschriebene Folge tritt jedoch nur ein, wenn der Grundstücksverkauf zwischen den Ehegatten auch steuerrechtlich anerkannt wird. Hierbei sind einige Grundsätze zu beachten, bei deren Einhaltung das Modell funktioniert.
# 1: Abschluss eines wirksamen Grundstückskaufvertrages notwendig
Es bedarf des Abschlusses eines wirksamen Grundstückskaufvertrages, der wie zwischen fremden Dritten abgeschlossen und auch tatsächlich durchgeführt wird.
Es darf sich also um kein Scheingeschäft handeln und das Geschäft muss ernsthaft umgesetzt werden, z. B. muss der erwerbende Ehegatte in die Rechtsstellung als Vermieter eintreten und tatsächlich die künftige Einkünfteerzielung in seinem eigenen Namen erfolgen. Andernfalls könnte die Finanzverwaltung eine fehlende Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums beanstanden.
# 2: Es darf sich um keinen Gestaltungsmissbrauch handeln (§ 42 AO)
Gefahrenquellen sind in diesem Fall regelmäßig Gestaltungen, bei denen der veräußernde Ehegatte den ihm gezahlten Kaufpreis an den erwerbenden Ehegatten zurückschenkt.
In diesem Punkt sollte daher verstärkte Sorgfalt an den Tag gelegt werden. Gleiches gilt, wenn der veräußernde Ehegatte etwaig den Kaufpreis dem erwerbenden Ehegatten als Darlehen gewährt. Hiervon ist grundsätzlich abzuraten, sondern eine Bankfinanzierung – wie unter fremden Dritten – regelmäßig vorzuziehen.
#3: Der vereinbarte Kaufpreis sollte dem Verkehrswert der Immobilie entsprechen.
Andernfalls könnte eine teilweise Grundstücksschenkung vorliegen, mit der Folge, dass die Abschreibungsbemessungsgrundlage sich reduziert.
#4: keine freien Rückübertragungsrechte im Kaufvertrag
Auch sollte der Kaufvertrag keine freien Rückübertragungsrechte zu Gunsten des Veräußerers enthalten.
#5: Risiko: veräußernder Ehegatte als Sicherungsgeber des Bankdarlehens
Eine gewisse Gefahr ist auch geboten, wenn der veräußernde Ehegatte als Sicherungsgeber des Bankdarlehens für den erwerbenden Ehegatten auftritt und auf diese Weise die Finanzierung des Grundstückskaufpreises sicherstellt. Derartige Gestaltungen sollten möglichst vermieden werden, auch wenn der Bundesfinanzhof eine solche Konstellation in einem Urteil vom 15.10.2002 (IX R 46/01) nicht beanstandet hat und entschieden hat, dass es bei Beurteilung des Fremdvergleiches lediglich auf das Rechtsverhältnis ankomme, um dessen steuerrechtliche Anwendung es geht.
Fazit: Steuergestaltung durch Grundstücksverkäufe zwischen Ehegatten
Werden aber die kritischen Punkte alle sorgfältig überprüft und eingehalten, kann die Grundstücksübertragung zwischen Ehegatten ein interessantes Gestaltungsmittel sein.
Kontaktieren Sie mich gerne, wenn Sie zu dieser Strategie der Steuergestaltung mehr wissen wollen.
Erwin Löber
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht
